在房(fáng)地(dì)産調控與人(rén)才引進并存的(de)大(dà)背景下(£<•xià)，“買公寓落戶”的(de)做(zuò)法近(jìn)期再度引發市(shì)場(c≠δ'hǎng)關注。
從(cóng)9月(yuè)15日(rì)起，甯波市(shì)正¥ 式施行(xíng)戶口遷移新政。新政在去(qù)年(nián)₩♣<出台的(de)政策基礎上(shàng)大(dàδε)幅度放(fàng)寬人(rén)才落戶、居住就(ji≤φù)業(yè)落戶條件(jiàn)，取消老βΩ(lǎo)年(nián)父母投靠落戶限制↔(zhì)，并新增了(le)租賃落戶和(hé)投資創業(yè)落戶∏"¥¥，明(míng)确規定“商業(yè)用(yòng)房(fáng)或辦公用(yòng)房(fáng)可(kě)落戶”，即♣÷購(gòu)買公寓也(yě)可(kě)落戶。除甯波外(wài)，★σ∏目前可(kě)以通(tōng)過購(gòu)買公寓而直®接落戶的(de)城(chéng)市(shì)，還(há♣§∞i)包括甯波、六安。
此外(wài)，在佛山(shān)等一(yī)些(xiē)實©∏φ施積分(fēn)落戶的(de)城(chén♠σσg)市(shì)，公寓與住宅一(yī)樣，适用(yòng)于同一(yī)套的(de)積分(fēn)規↓₹$ 則。
這(zhè)些(xiē)做(zuò)法被業(yè★)界簡稱為(wèi)“買公寓落戶”。目前來(lái)看(kàn)，§₽€這(zhè)類政策不(bù)是(shì)新規，國(guó)內(nλ♣δδèi)已有(yǒu)一(yī)些(xiē)城(ché™₹'ng)市(shì)實施了(le)這(zhè)種做(zuò)法。♦↕
過去(qù)幾年(nián)來(lái)，不(bù)少(shǎo)¶→&城(chéng)市(shì)放(fàng)©$λ寬落戶條件(jiàn)，以吸引人(rén)才留住人(rén☆φ♠®)才。在大(dà)多(duō)數(shù)城(chéng)市(sh ♦✘ì)，放(fàng)開(kāi)戶籍通(tōng)常意味著(zhe)放(f★'àng)開(kāi)購(gòu)房(fáng)資格。在一(yī)些(xiē↓¶)業(yè)內(nèi)人(rén)士看★←(kàn)來(lái)，“買公寓落戶”的(de)做(zuò)法背後，另有(yǒ♦λu)隐情。
與住宅不(bù)同，公寓是(shì)以商業(yè)立項，設計(jì)成住宅産÷•≈品的(de)一(yī)種業(yè)态。-甘俊 攝
“買公寓落戶”存争議(yì)
與住宅不(bù)同，公寓是(shì)以商業(yè)♣✘∏立項，設計(jì)成住宅産品的(de)一(yī)種業(yè)态。公寓的π→♥β(de)産權年(nián)限通(tōng)常為(wèi)40年(nián)或∏±50年(nián)，水(shuǐ)、電(dià>∞ ♥n)、物(wù)業(yè)費(fèi)的(de)标準通(tōng)常也(yě) •高(gāo)于住宅。目前，除北(běi)京等少(shǎo↕→∑€)數(shù)熱(rè)點城(chéng)市(shì)外(wài)，大( §dà)部分(fēn)城(chéng)市(shì)并未對(duì)★¶公寓實施限購(gòu)政策。
甯波市(shì)最新實施的(de)落戶新$>政，于今年(nián)7月(yuè)25日(rì)就$±×(jiù)已出台。這(zhè)份名為(wèi)《關于進一(yī)步放∑♣(fàng)寬我市(shì)戶口準入條件(jiàn)的(de≠¥≤)通(tōng)知(zhī)》指出，取得(de)商業(yè)♠®用(yòng)房(fáng)或辦公用(yòng)房(fγ ♥←áng)合法所有(yǒu)權的(de)，可(kě)将本人π₩(rén)、配偶、未成年(nián)子(zǐ)女(nǚ)戶口遷入到(dào)© 房(fáng)産所在地(dì)的(de)社區(qū)集體(tǐ)戶。
但(dàn)文(wén)件(jiàn)同時(shí)規定了(le)一(y ī)個(gè)先決條件(jiàn)，即“在我市(shì)投資辦企業(yè)ε✔、個(gè)人(rén)創業(yè)稅款繳納滿3年(nián)或社保↓←繳納滿3年(nián)”。
也(yě)即，甯波的(de)落戶政策，并不(bù)是(shì)簡單的(α♥♣¶de)“購(gòu)買公寓即可(kě)落戶”。通(tōng)過¥σ這(zhè)種方式進行(xíng)落戶的&δ(de)，同樣面臨一(yī)定的(de)門(mén)檻。
長(cháng)沙的(de)公寓落戶政策也(yě)得(de)以₩§∑确認。9月(yuè)4日(rì)，長(cháng)沙市(shì)政↕"府網的(de)“市(shì)長(cháng)信箱™✔”欄目在回複群衆提問(wèn)時(shí)表示，“通(tōn♠§σg)過購(gòu)買、受贈、繼承等途徑，擁有(yǒu)了(le)公寓房(f± áng)合法所有(yǒu)權的(de)人(rén)>¥員(yuán)，……可(kě)以申請(qǐng)将本人(rén)及₽ ≥其共同居住生(shēng)活的(de)配§¶偶、子(zǐ)女(nǚ)、父母戶口遷入我市(shì>α)房(fáng)屋所在地(dì)城(chéng)鎮。”
數(shù)天後，該欄目還(hái)表示，商業(yγΩ>è)公寓落戶後，如(rú)在長(cháng)沙城(chéng)區(q☆✘★ū)并無其他(tā)住宅性質房(fáng)産，且家(jiā)α™長(cháng)及小(xiǎo)孩實際居住（經入戶調®查），可(kě)以按有(yǒu)戶無房(fáng≤)排序安排入學。
在一(yī)些(xiē)實施積分(fēn)落戶的(de)城(chén®∞₹g)市(shì)，公寓與住宅适用(yòng)于同一(yī)套的(dλ ∑™e)積分(fēn)規則。比如(rú)，按照(zhào)佛山(s♦↑hān)于去(qù)年(nián)11月(≥>¶yuè)出台的(de)新規，在佛山(shān)市(sσ>hì)擁有(yǒu)合法房(fáng)産σ↔（含商業(yè)類，如(rú)公寓、商鋪、寫字樓等），按房(fáng)産建築面ε<積每平方米積1分(fēn)計(jì)分(¶ ↔ fēn)。
“‘買公寓落戶’不(bù)是(shì)新規，國(guó)內(nèi)§&β∑已有(yǒu)一(yī)些(xiē)城(chéng)市(shì)實施了(le)∏♣這(zhè)種政策。”中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī∏↔↔λ)張大(dà)偉對(duì)21世紀經濟報(bào)道 ↔♣(dào)記者表示，這(zhè)種做(zuò)法反映出地(dì)方政府對(du←©σì)人(rén)才的(de)迫切需求，但(dàn)以這(zh"÷è)種方式進行(xíng)落戶有(yǒu)待商榷。
在部分(fēn)業(yè)內(nèi)人(ré₹$n)士看(kàn)來(lái)，按照(zhào)當•®前樓市(shì)調控的(de)主基調，對(duì)商辦類和(hé)公寓項目的(de)做(zuò)β法應該是(shì)嚴控，不(bù)能(néng)作££(zuò)為(wèi)落戶的(de)渠道(d↔×∞♣ào)。比如(rú)，2017年(nián)，北(běi)京對(du≥★★ì)商住類産品實施了(le)比住宅更為(w>™®≈èi)嚴厲的(de)限購(gòu)政策。杭州、南(nán¥₽)京等城(chéng)市(shì)在2018年(nián)限制(×δzhì)“商改住”。今年(nián)8月(yuè)，廈門(ménγπ)推出最嚴“禁公寓令”，規定商辦項目改造成為(wèi↑¶✔☆)公寓類住宅的(de)，甚至可(kě)無償收回土(tǔ)地(dì)γε使用(yòng)權。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向21世紀經濟報(bào)道(↑ ₽dào)記者表示，雖然“買公寓落戶”的(de)做(©←λ✘zuò)法存在争議(yì)，但(dàn)♣≥仍有(yǒu)一(yī)定的(de)現(xiàn)實意義。由于住α★宅限購(gòu)等原因，近(jìn)年(nián)來(lái)，很(hěn)∏ 多(duō)城(chéng)市(shì)都✘✔(dōu)存在大(dà)量購(gòu)買了(♠ε↑le)公寓産品，并将其作(zuò)為(wèi)唯一(yī)住所的(d∞♥✘ e)人(rén)群，這(zhè)部分(fēn)人(r™↑ én)有(yǒu)著(zhe)落戶的(de)現(xiàn)實→§★₹需要(yào)。
他(tā)還(hái)表示，這(zhè)種做(zuò)法不(bù)能(néng✔≈)簡單理(lǐ)解為(wèi)購(gòu)房(fáng)政策的₽•(de)放(fàng)松，但(dàn)客觀上(shàng)有(yǒu)助于這₽ε↑(zhè)類物(wù)業(yè)價值的(de)上(shàng)升。由于很(hěn)多(duō)城(chéng)市(∞γ♥shì)的(de)公寓庫存龐大(dà)，還(hái)能π£₩(néng)起到(dào)消化(huà)庫存的(de)效果。“很(h↓γěn)多(duō)城(chéng)市(shì)在制(zhì)定這(zhè)類政±♦γδ策的(de)時(shí)候，事(shì)實上(s∑hàng)已經考慮到(dào)了(le)這(zhè)一(yī)點。”π☆
去(qù)庫存壓力仍大(dà)
我國(guó)公寓市(shì)場(chǎ≤↓£ng)的(de)庫存規模有(yǒu)多(duō)大(dà)？
世邦魏理(lǐ)仕華北(běi)區(qū)研究部主管孫祖天♥↔認為(wèi)，一(yī)線城(chéng)市(shì)的(de)情✔α況稍好(hǎo)，在很(hěn)多(duō)二三線城(chéng)市(shì)λ÷，公寓類産品普遍存在過剩現(xiàn)象↔。據監測，長(cháng)沙的(de)公寓空(kōng)置率&™達到(dào)30%。
究其原因，主要(yào)是(shì)因為∑↑×(wèi)此前幾年(nián)商業(yè)用(yòn ≥σg)地(dì)供應量過大(dà)，近(jìn)些(xiē)§&'×年(nián)在土(tǔ)地(dì)出讓中，雖然商辦地(dì₽Ω)塊占比有(yǒu)所下(xià)降，但(dàn)綜合類土(tǔ)地<÷(dì)中也(yě)包含商業(yè)部分(fēn)。Ω §¥且相(xiàng)比純住宅類産品，公寓類産品的(de)去(qù)化(huà)φ€速度要(yào)慢(màn)得(de)多(d Ω♦uō)。
近(jìn)幾年(nián)來(lái)，很(hěn)多(♣♦§"duō)城(chéng)市(shì)允許将空(kōng)置的(de>÷)公寓産品改造成長(cháng)租公寓或™$→≥共享辦公空(kōng)間(jiān)，但(dà≥<n)當前的(de)公寓存量規模仍然不(bù)容忽視(shì)。
以出台“買公寓落戶”的(de)城(chéng)市(sh★©"Ωì)為(wèi)例，根據湖(hú)南(nán)中原地(dì)産的(λ§₽de)統計(jì)，截至今年(nián)6月(yuè)>"末，長(cháng)沙市(shì)商辦公寓存量面積為(wèε i)162.7萬平方米，達近(jìn)兩✔✘年(nián)最高(gāo)。按照(zhào)當前的(de)消化♥β∑≠(huà)速度，該類産品的(de)去(qù♥∞)化(huà)周期為(wèi)16.8個(>✘gè)月(yuè)。
據甯波中原地(dì)産的(de)數(shù)據 •Ω，近(jìn)期甯波公寓類産品供需兩旺，但(dàn>∑≠α)庫存規模仍然不(bù)小(xiǎo)。σ☆>
其他(tā)城(chéng)市(shì)€✘♣中，據銳理(lǐ)數(shù)據統計(jì)，截至201 σ9年(nián)8月(yuè)底，成都(dōu)公寓市(s ♥&∑hì)場(chǎng)存量約為(wèi)6 πφ40.72萬平方米，需要(yào)21.7個(gè)月(yuè)才能£♣(néng)消化(huà)庫存。據克而瑞數(shù)據統計(jì)，截至20©ε18年(nián)11月(yuè)底，廣州§→ε一(yī)手公寓庫存量達160.04萬平×δ方米，餘28136套存貨，去(qù)化(huà)周期σ♠達23.1個(gè)月(yuè)。
孫祖天認為(wèi)，“買公寓落戶”政策的♣Ω←÷(de)推出，本身(shēn)就(jiù)兼 →™×具人(rén)才引進和(hé)商辦産品去(qù)庫存©₹♥σ的(de)雙重考慮。
安徽六安是(shì)從(cóng)去(qù)年(nián)6 $月(yuè)份推出“買公寓落戶”的(de)，在♠♥™六安購(gòu)買存量公寓，甚至可(kě)享受與住宅 ♥同等的(de)入戶、上(shàng)學、參加城(chéng)鄉(xiāng♥≤♦')居民(mín)基本醫(yī)療保險等政策。這(zhè)一(↑§₹yī)條款出現(xiàn)在名為(wèi)《關于加快(kuà$↔"i)推進非住宅商品房(fáng)去(qù)庫存的(de€ ≈)意見(jiàn)》的(de)文(wén)件(jiàn)π≤λ₽中，出發點顯而易見(jiàn)。
嚴躍進仍對(duì)這(zhè)一(yī)政策持正面看(k↑☆àn)法，他(tā)認為(wèi)，“買公寓落戶”并不(∞←bù)等同于調控政策放(fàng)松。如(rú)果在引進人(rén)才的(de₩★)同時(shí)，促進了(le)商辦庫存的(de)消化(huà)，♥Ωλ↕并不(bù)是(shì)壞事(shì)。
孫祖天指出，從(cóng)商業(yè)運營的(deδ☆☆♦)角度看(kàn)，散售物(wù)業(yè)的(de)管理✘•♦(lǐ)難度，要(yào)明(míng)顯大(d✔§←à)于整租或整售物(wù)業(yè)。因此，放(fàng)開©¥δ(kāi)公寓的(de)銷售，可(kě)能λ♥(néng)會(huì)對(duì)這(zhè)類項目的π≈✔♣(de)管理(lǐ)帶來(lái)一(yī)定壓力。
他(tā)還(hái)表示，“買公寓落戶”₹∞政策的(de)推行(xíng)，容易刺激一(yī)♦±↕"部分(fēn)投資性需求的(de)釋放(fàng)，這(zhè)一(∏ ₽yī)點需要(yào)警惕。