商品房(fáng)限售，不(bù)是(shì)一(yī)項新↕±π政策。今年(nián)3月(yuè)25日(rì)廈'ε門(mén)就(jiù)率先出台了(le♠σ)此類政策。
但(dàn)9月(yuè)22-23日(rì)，6個(gè)城(c☆≤¶héng)市(shì)推出新一(yī)輪的(de★ ✔)限售政策後，卻引起了(le)較此前更多(duō)的(de)α★™關注。據有(yǒu)關機(jī)構統計(jì)，全國(guó)已有(σ∑yǒu)40多(duō)個(gè)城(chéng)市(sε✔hì)實行(xíng)各類限售政策。
倒不(bù)是(shì)說(shuō)，Ωβ♣這(zhè)一(yī)波的(de)限售就(jiù)更嚴厲，限售時(↕Ωshí)間(jiān)為(wèi)5年(nián)的(de)城(ch©™éng)市(shì)，之前就(jiù)有(yǒu)。更受關注，可(kě)能(néng)是(shì)因為(wèi∞σ)，一(yī)是(shì)出台限售政策的(de♣$∏)這(zhè)幾個(gè)城(chéng)市(shì)，時(shλ í)間(jiān)比較集中，好(hǎo)像是(shì↓Ω)不(bù)謀而合；二是(shì)大(dà)家("≈★φjiā)忍不(bù)住要(yào)猜測，下(xià)一(yī)批限售擴圍←±×的(de)城(chéng)市(shì)會(huì)有(yǒu)哪些(xiē)？ α<
如(rú)果擴圍，“向上(shàng)”無非是(shì)京滬深商品住宅也(yě÷€≠φ)限售，“向下(xià)”無非是(shì)更多(duō)的(de)三四線₩₹<♣城(chéng)市(shì)加入。無疑，其中，京滬深更具風₹α(fēng)向标意義。可(kě)能(nén✘•g)性是(shì)有(yǒu)的(de)，而限售不(bù)↓÷γ₹限售都(dōu)有(yǒu)它的(de)道(dào)理(lǐ)≤£。所以，一(yī)味地(dì)猜測，沒有(yδǒu)太大(dà)意義。
顯然，商品房(fáng)限售的(de)目的(de)是(shì)為(££wèi)了(le)抑制(zhì)房(fáng©≥)地(dì)産投機(jī)。如(rú)果是(shì)以取得(de)不(bù)動産證起算(suàn)，限∞"γΩ售2年(nián)，實際購(gòu)房(fáng≤∞)時(shí)間(jiān)至少(shǎo)有(yǒu)3年(nián)。通(&∏tōng)常來(lái)說(shuō)，辦下→₹(xià)産權證，大(dà)約需要(yà←↓o)一(yī)年(nián)。如(rú)果限售5年(nián)，相(γ>εΩxiàng)當于購(gòu)房(fáng)時(shí)間(j$✔iān)6年(nián)以上(shàng)，✔₩<§不(bù)短(duǎn)了(le)。
這(zhè)種做(zuò)法，與資本市(shì)場(chǎng)的(de)股λ 票(piào)持有(yǒu)政策本質上(shàng↔γ)是(shì)相(xiàng)通(tōng)λ>的(de)。根據現(xiàn)有(yǒu)規定，持有(yǒuδ$)股票(piào)一(yī)年(nián)以上(shàng)，其利£π息紅(hóng)利免征個(gè)人(rén)所得(de)稅™★。初衷也(yě)是(shì)為(wèi)了(le)抑α ÷←制(zhì)短(duǎn)期炒作(zuò)過盛之風(fēng)≈Ω≈，鼓勵價值投資。不(bù)過如(rú)你(nǐ)所知(zhī£>)，利息紅(hóng)利的(de)個(gè)人(rén)所得(∏≥σde)稅與轉讓所得(de)的(de)個(gè)人(rén)所得(de)稅↔§，不(bù)是(shì)一(yī)回事(shì)。
去(qù)年(nián)9月(yuè)30≥€日(rì)以來(lái)的(de)調控，核心是(shì)去(qù)杠杆、去(qβ¥ù)投資化(huà)。主要(yào)是(Ω< shì)首付提高(gāo)、利率提升，限購(gòu)限貸限α¥δ 售限價。效果還(hái)是(shì)比較明(m>ε₩íng)顯的(de)。投資性購(gòu)房(fáng)的(de)比例不(b"Ω>ù)能(néng)說(shuō)是(shì)歸零，但(dàn)→≤§π盛行(xíng)樓市(shì)多(duō)年(≈₹₽nián)的(de)這(zhè)股風(f<∑ēng)氣可(kě)以說(shuō)是(shì)初步抑制(zh€☆εì)住了(le)。
各地(dì)的(de)限售，基本是(shì)針對(du↔γì)新房(fáng)，個(gè)别城(chéng)市(★÷φshì)涉及存量房(fáng)（二手房(fáng)）。我個(gè)♦&✔人(rén)的(de)建議(yì)是(shì)，無論下(xià)一(yī)步京滬深是(shì)否實行(xíng)商™≤σ品住房(fáng)限售，其限售範圍最好(hǎo)ε$>γ是(shì)針對(duì)新房(fáng)，而不(bù)要(yào)将存£♥量房(fáng)納入。
其實，新房(fáng)交付之日(rì)就(¶♠♣εjiù)已是(shì)存量房(fáng)。此處所說(shuō)的(de')不(bù)将存量房(fáng)納入，是(shìγ∞&)指，不(bù)溯及既往。比如(rú)，§↓♥π9月(yuè)22日(rì)晚間(jiān)宣布的§ ✘(de)政策，自(zì)9月(yuè)23日(rì)起實<"施；而9月(yuè)23日(rì)之前簽約的Ω≥₹(de)商品房(fáng)不(bù)應包括在內(nèi)（不(bù)論有(±★∑'yǒu)沒有(yǒu)取得(de)産權證）。
舉個(gè)例子(zǐ)。如(rú)果限售期是(shì)3年(niá<n)，并将存量房(fáng)納入限售範圍，就(jiù)意味著(zhe)β§，取得(de)産權證不(bù)滿3年(nián&¥φ )的(de)所有(yǒu)商品房(fán'¥÷&g)，都(dōu)不(bù)得(de)轉讓。我們↕ ¶上(shàng)面說(shuō)了(le)，取得(de)産權證需要(δβyào)一(yī)年(nián)左右時(shí)間(jiān)，也(β>δyě)就(jiù)是(shì)說(shuō)Ω↓$，購(gòu)房(fáng)時(shí)間(jiān)4年(nián)以內( Ω ≥nèi)的(de)商品房(fáng)，都 £∑®(dōu)不(bù)能(néng)上(shσδ→σàng)市(shì)。
這(zhè)對(duì)市(shì)場(chǎng₩×♣)的(de)影(yǐng)響非常大(dà)。比如(rú)，201π≠★6年(nián)北(běi)京市(shì)商品住宅共成交114752套。↕•
如(rú)果适用(yòng)于限售，不(bù)用(yòng)說(s♣"huō)，這(zhè)11萬套商品住宅短(duǎn)期內(nèi)是(s→αhì)不(bù)能(néng)轉讓的(de)。如(r¥•ú)果乘以4，就(jiù)是(shì)40萬套。且不(bù)說(☆¥shuō)40萬套吧(ba)，就(jiù)是(shì>&)突然有(yǒu)20萬套存量房(fáng)（二手房(fáng)）不(≤ bù)準轉讓，也(yě)會(huì)對(duì)供求關系産生(∑♠₹§shēng)重大(dà)影(yǐng)響。
有(yǒu)一(yī)個(gè)淺顯的(de)道(dào)理(lǐ)，存量房↓Ω↕(fáng)是(shì)整個(gè)商品房(fáng)市(shì)場(♦∏ Ωchǎng)的(de)重要(yào)組成部分$♥γ∞(fēn)。在一(yī)線城(chéng)市(shì)，存量房¶↑¶(fáng)的(de)成交量已經超過新房(fáng)。比如(rú)，去(qù)年(nián)北(běi)京二手房(fáng)成π∑÷交量為(wèi)276493套，是(shì)新房(fáng)的(de)1倍₩¶多(duō)。想一(yī)想，如(rú)果20£13-2016年(nián)銷售的(de)新房(fáng↓≤)，2017年(nián)不(bù)讓上(shàn±∏g)市(shì)，會(huì)發生(shēng)什(shén)麽情≠♠∏況？
9月(yuè)27日(rì)公布的(de✔♥)中共中央、國(guó)務院關于對(duì)《北(běi)京城(chéΩ₽✘ng)市(shì)總體(tǐ)規劃（2016年(®×nián)－2035年(nián)）》的(de)批複提出，要(yào)★≠♠α加大(dà)住宅供地(dì)力度，完善購(gòu)租✘♦★并舉的(de)住房(fáng)體(tǐ)系，建立促進房(fán€§<$g)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展的(de✔™<)長(cháng)效機(jī)制(zhì)。為(→πwèi)什(shén)麽要(yào)加大(dà)住宅供地(dìδ☆)力度？就(jiù)是(shì)要(yào)增加商品住宅供應。
但(dàn)北(běi)京這(zhè)種特大(dà)城(chéng)市(shì♥≈♦&)，要(yào)加大(dà)住宅用(yòng)地(dì)供應力度，是(sh≥≠✔'ì)很(hěn)不(bù)容易的(de)。但(dàn)盤活存量房(§βfáng)市(shì)場(chǎng)，卻同樣可(kě∏÷ )以起到(dào)增加商品住宅供應的(de)作(zu₽↕×€ò)用(yòng)。如(rú)果行(xíng)政性設限，突然之間(jiān)σ™α♦，有(yǒu)幾年(nián)的(de)存量房(fáng)，不(∞¶≤$bù)能(néng)上(shàng)市(shì)，就(jiù)會•∏≥₩(huì)使市(shì)場(chǎng)供應∏↓φ形成斷檔。這(zhè)種巨量的(de)斷檔，是(sβ÷hì)任何城(chéng)市(shì)的(de)房(fáng)價不(&∑σbù)能(néng)承受之重。
由此出發，我希望并且相(xiàng)信，所有(yǒu)城(chéng)市(shì)在出台相(xiàng)關限制(zh£•''ì)性措施之前，會(huì)對(duì)市(shì∞✔)場(chǎng)供求關系進行(xíng)研判。比如(rú)，根據現(xiàn)有(yǒu)限售政策，從(γ cóng)購(gòu)房(fáng)時(®γ shí)間(jiān)算(suàn)起，最短(duǎn)也(yě)有(yǒu♣♦≥)3年(nián)期限。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)，≥←這(zhè)3年(nián)中間(jiān)，即使你(nǐ)确有(y♣< ✔ǒu)需要(yào)，以小(xiǎo)換大(d"à)，以舊(jiù)換新，也(yě)不(bù)行(x₩íng)。不(bù)能(néng)賣，由于限購(gòu)，也(yě)不(bù♦↓☆λ)能(néng)買。
這(zhè)實際上(shàng)已經限制(zhì)♠α<了(le)一(yī)批存量房(fáng)的(d ∞•e)流通(tōng)。它的(de)數(shù)♠¶量有(yǒu)多(duō)少(shǎo)，對(duì)房(×σfáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)的(de)供求關系有(yε≠ǒu)怎樣的(de)影(yǐng)響，城(chéng)市(shì)主管部 →¶門(mén)應進行(xíng)量化(hu≥ à)分(fēn)析。倘若對(duì)未來(lá>±€<i)一(yī)段時(shí)間(jiān)的(de)βε住宅供應有(yǒu)較大(dà)影(yǐ©™&ng)響，那(nà)就(jiù)必須采取堅決措施，增±δ加更多(duō)的(de)有(yǒu)效的(de)住宅用(y"γελòng)地(dì)供應。
如(rú)上(shàng)所述，中共中央、國(guó)務院對₩♦₹(duì)北(běi)京城(chéng)市(shì)總體(tǐ)規劃的(de)☆<批複，再次提到(dào)了(le)建立促進房(fánγ¶♦™g)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康發展的(dγe)長(cháng)效機(jī)制(zhì)。在我個(gè)人(rén)看(k ♠àn)來(lái)，長(cháng)效機(jī)制(zhì)，不(bù)僅要(±©&yào)增加住宅用(yòng)地(dì)供應，實行(xíng)購≈λσγ(gòu)租并舉，以及拟議(yì)中的(de)房(fá≈¶ng)地(dì)産稅制(zhì)改革，還(h×≠εái)必須包括存量房(fáng)市(shì)場(chǎn★×g)的(de)流通(tōng)搞活。
尤其是(shì)一(yī)二線熱(rè)點城(chéng)市(shì)， €™>任何對(duì)存量房(fáng)市(shì)場(chǎng)人(ré&≈♠n)為(wèi)設置障礙、影(yǐng)響再流通(t®±≠ōng)的(de)行(xíng)為(wèi)，都(d₽✘↑×ōu)會(huì)對(duì)已然緊張的(de)供求關系造成威≈σ脅。所有(yǒu)政策措施不(bù)僅要(yào)顧及當下β∏(xià)，更須慮及未來(lái)。慎之。