10月(yuè)19日(rì)上(shà♦& ng)午，國(guó)家(jiā)統計(jì)局公布₹λλ→了(le)三季度以及9月(yuè)份的(de)關鍵數(‍♥δshù)據，這(zhè)些(xiē)數(shù)據™¶對(duì)我們預測未來(lái)樓市(shì)政策走向有(yǒu)非常大($φ↓dà)的(de)幫助。

GDP：中國(guó)三季度GDP同比 6.8%，預期 6.8%，前值 6.9%。

消費(fèi)：中國(guó)9月(yuè™​ λ)社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比&nb♣¶&$sp;10.3%，預期 10.2%，前值&n♥>→bsp;10.1%；1-9月(yuè)社會(huì β‍Ω)消費(fèi)品零售總額(今年(nián)迄π≤ 今)同比 10.4%，預期 φ♦¶;10.3%，前值 10.4%。

民(mín)間(jiān)投資：1-9月(yuè)份，民(mín)間(jiān)固定資産投資277520億元，®₹≠同比名義增長(cháng)6%，增速比1-8月(yuè)份回落0.€Ω™Ω4個(gè)百分(fēn)點。民(mín)間(jiān)固定資産投資占全國(guó)固定資産投資（不(π<¶bù)含農(nóng)戶）的(de)比重為(wèi)60.5%。

房(fáng)地(dì)産投資：1-9月(yuè)，全國(guλ♣ó)房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資80644億元，同比名義增長(cháng)8.1%，增速比1-8月(yuè)份提高(g​"αāo)0.2個(gè)百分(fēn)點。

待售面積：9月(yuè)末，商品房(fáng)待售☆★面積61140萬平方米，比8月(yuè)末減少(shǎo)1212萬平方米。此外(wài)，1-9月(yuè)，商品房(fáng)銷售額9✔•≤1904億元，增長(cháng)14.6%，增速回落2.6個(gè)百分♦>→‍(fēn)點；商品房(fáng)銷售面積116006萬平方米，同比£€↕¥增長(cháng)10.3%，增速回落2.4個(gè)百分(f☆<ēn)點。

這(zhè)些(xiē)數(shù)據說(shuō) → γ明(míng)了(le)什(shén)麽？

那(nà)麽咱們普通(tōng)老(lǎo)←♠€ 百姓想知(zhī)道(dào)的(de)是(shì)，這(z÷<hè)些(xiē)數(shù)據有(yǒu)什(shé♣★¶™n)麽看(kàn)點以及如(rú)何影(yǐng)響未來(lá¥‍i)的(de)政策走向呢(ne)？

 一(yī)、首先是(shì)GDP，它是(shì)今天最關鍵的(de)數(shù)據，因為<•★♣(wèi)它涉及到(dào)未來(lái)房(fáng)地(dì)産調控的 ÷☆(de)廣度和(hé)深度。

早前市(shì)場(chǎng)對(duì)三季度的(de)GDP∞®π₩有(yǒu)種種猜測，比如(rú)上(shàng)個(gè)月(yuè)（☆©"8月(yuè)）的(de)投資、消費(fèi)、出口表現(xiàφ↑n)非常不(bù)好(hǎo)，經濟向好(hǎo)預期被證×✘×™僞。而就(jiù)在前兩天央行(xíng)行(xíng)長(cháng)周小(£ ¥₹xiǎo)川講話(huà)表示：中國(guó)下(xià)半γ→年(nián)GDP或增7%，于是(shì)，大(dà)家 ×φ←(jiā)對(duì)經濟又(yòu)開(kāi λ♦)始樂(yuè)觀起來(lái)。

 種種懸念之下(xià)，昨天數(shù)據正式公布（6.8%）₩<"€，相(xiàng)比前值的(de)6.9%稍低(dī)一δ∑÷λ(yī)些(xiē)，我們認為(wèi)還(hái)是(shì)在理 ✘×&(lǐ)想的(de)範圍內(nèi)，隻要(yào)不(bù)出現(xiàn)短(duǎn)÷∑期大(dà)跌，或者逼近(jìn)6.5%，或者趨勢性下(xià₹λΩ↑)跌這(zhè)3種情況，目前樓市(shì)的(de)調控手段隻會(huì)加↓§ 強而不(bù)會(huì)放(fàng)松σ€$。

 那(nà)麽未來(lái)或者明(míng)年(niá✔♠≈×n)GDP有(yǒu)沒有(yǒu)出現(xiàn)上(shàng)₩€面說(shuō)的(de)三種情況呢(n±∑e)？我認為(wèi)關鍵是(shì)看(kàn)民(mín¥γ®)間(jiān)投資。

二、民(mín)間(jiān)投資說(shuō)白(bái)了(le)σ↓≠γ就(jiù)是(shì)除官方投資外(wài)的(de)所有(yǒu)™↕投資，具體(tǐ)包括個(gè)體(tǐ)投資 ←→§、私營企業(yè)投資、私有(yǒu)資本控股的(de)股δ×‌份制(zhì)企業(yè)投資以及集體(tǐ)企業(yè)投資。

官方投資具有(yǒu)計(jì)劃性，往往是(shì)短∏α(duǎn)期的(de)刺激，雖然能(néng)促進經濟增長(c© háng)，但(dàn)往往是(shì)低(dī)效和(hé)不™π'(bù)可(kě)持續。而民(mín)間λ​$↓(jiān)投資則不(bù)同，民(mín)間(j∞ φ‌iān)投資花(huā)的(de)是(shì)自(zì)己的(de)錢(←↑>λqián)，會(huì)考慮自(zì)己的(σ≈∏'de)投資收益，在實體(tǐ)經濟賺錢(qián)效應低(dī)或者預↔♥見(jiàn)經濟不(bù)好(hǎo)的(de)情況下(xià)，會(hu≤→ì)表現(xiàn)得(de)非常謹慎。

數(shù)據顯示，民(mín)間(jiān)投資每年(ni×↕₹án)創造了(le)60%左右的(de)國(guó)內(>"Ω♥nèi)生(shēng)産總值，80%左右的(de)社會(huì)就λ£≠(jiù)業(yè)，超過50%的(de)财政稅收。也(yě)就(jiù)是(shì)說(shuō)民(mín)間♦♥​≥(jiān)投資會(huì)決定未來(lái≠ ♥‍)經濟的(de)景色度。

 

從(cóng)今年(nián)3月(yuè)份到(dào)現(xià✔€n)在，民(mín)間(jiān)投資一(y♠↔ī)直走下(xià)滑的(de)通(tōng)道(dπεào)，1-9月(yuè)份降到(dào)6%，未來(lái)經€£$濟确實不(bù)太樂(yuè)觀（主要(yào)是($÷↓shì)明(míng)年(nián)）。

民(mín)間(jiān)投資下(xià)滑與實體(tǐ'¥)經濟的(de)賺錢(qián)效應低(dī)有(yǒu)關，也(yě)與小( σδ"xiǎo)微(wēi)企業(yè)的(de)融資難借≥≤錢(qián)難有(yǒu)關，這(zhè)也(yě)解釋€↑了(le)央行(xíng)近(jìn)期為(wèi)什(shén)麽宣布對(↔¶≠duì)普惠金(jīn)融定向降準，而且把時(shí)間(jiān)窗(c₹®✔huāng)口放(fàng)到(dào)明(míng)年(nián↕>'←)初。

 央行(xíng)的(de)用(π♦yòng)意當然是(shì)希望扭轉民(mín)間(jiān)投資下(≈"xià)滑的(de)局面，從(cóng)而防止明(míng)年(ni£πán)經濟下(xià)滑。央行(xíng)希望達到(dào)的(de)效果©¶↔∞一(yī)方面是(shì)給實體(tǐ)經濟‍ε•φ灌水(shuǐ)，另一(yī)方面又(yòu)能(néng)不¥¶♣₹(bù)影(yǐng)響房(fáng)價，比如(rú☆©)近(jìn)期我們看(kàn)到(dào)高(gāo)≥↓層嚴控消費(fèi)貸，實際上(shàng)•®λ就(jiù)是(shì)在放(fàng)水(shuǐ)之前堵住∏​各種資金(jīn)流入房(fáng)地(↑&≠dì)産的(de)口子(zǐ)。

 這(zhè)樣的(de)效果有(yǒu)多(duō)大‌✔(dà)呢(ne)？或者換句話(huà)說(shuō)目前沒有(yǒu)房(f♦δ€áng)地(dì)産的(de)中國(guó♥ )經濟能(néng)表現(xiàn)得(de)多(duō)好(hǎo)呢(×☆↑&ne)？這(zhè)就(jiù)是(shì)我們要(yàδ•♦←o)說(shuō)的(de)下(xià)一(yī)點（房(fáng)≥€∏€地(dì)産開(kāi)發投資）。

 三、房(fáng)地(dì)産開(kāi)發投資是(shì)管理‍∑(lǐ)層非常看(kàn)重的(de)指标。今年↔Ω(nián)，盡管樓市(shì)調控後銷←♣α售面積和(hé)銷售額不(bù)斷下(xià)滑，但(dà↑♦♦n)管理(lǐ)層會(huì)仍然一(yī★♥)如(rú)既往堅持調控的(de)初衷，最主要(yào)原因是(shì)開(kāi)發投資±×沒有(yǒu)受到(dào)多(duō)大(dà)影(yδ♣¶♦ǐng)響。

1-9月(yuè)，全國(guó)房(fáng)地("ε dì)産開(kāi)發投資是(shì)8¶≥♦δ0644億，同期固定資産投資（不(bù)含農(nóδ♠ng)戶）458478億元，開(kāi)發投資在當中δ☆¥占比是(shì)17.5%，而2015年(nián)是(shì)17%，說(s&$σαhuō)明(míng)房(fáng)地(dì)産​≈在經濟中的(de)份量非常之大(dà)。

如(rú)果把上(shàng)遊的(de)鋼鐵(tiě)、建材、化(huà)工↕ (gōng)、機(jī)械、銀(yín)行(xíng)、有(yǒu)色金(jī φ​&n)屬、工(gōng)程承包和(hé)下(xià)遊的(de)建材、家(‍≈§±jiā)居、營銷、裝修、家(jiā)電(diàn)考慮在內(nèi₽∏₩")，那(nà)麽影(yǐng)響就(jiù)更大(≥↑γ♠dà)了(le)。可(kě)見(jiàn)目前的(de)經濟π✘<≥還(hái)難以離(lí)開(kāi)房(fáng)地(dì)産。

2015年(nián)房(fáng)地(dì)≤♣₩産開(kāi)發投資增速降到(dào)1%的↓¥¶>(de)低(dī)位，随後國(guó)家(jiā)在當年(nián)↔‍∑$年(nián)底的(de)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)>★πφ議(yì)中提出“去(qù)庫存”的(de)口号，2016年(niá ‍‌n)房(fáng)地(dì)産的(de)火(huǒ)爆你(☆γnǐ)也(yě)知(zhī)道(dào)了(le)。

1－9月(yuè)全國(guó)房(fáng)地(dì)産開(kāi'¶φ<)發投資80644億元，增速比1-8月(yuè)份提高(₽☆↕gāo)0.2個(gè)百分(fēn)點，不(bù)降反增♠‍​ ，這(zhè)将會(huì)為(wèi)未來(lái)的(©≠de)加碼調控留出了(le)空(kōng)間(jiān)。

四、《判斷樓市(shì)拐點，我隻用(yòng)這(↑¶§ zhè)5個(gè)指标！》一(yī)文(wén)中說(shuō)過：商品房(fáng)的(de)庫存數(β shù)據也(yě)是(shì)判斷未來(lái)政策走σ≠∑向的(de)重要(yào)指标，今天的(de)數(shù)§ ±​據顯示：9月(yuè)末，商品房(fán‌βg)待售面積61140萬平方米，比8月(yuè)末減少(shǎo)1212​Ω∑萬平方米。這(zhè)說(shuō)明(míng)商品房(fá σ∏ng)庫存處于非常低(dī)的(de)水(shuǐ)平，到(dào)底有(λ×yǒu)多(duō)低(dī)？

1、消化(huà)周期說(shuō)的(de)是(shì)目前庫存的(d'λ&e)房(fáng)子(zǐ)需要(yào)多(d☆₹≈uō)少(shǎo)時(shí)間(jiān)才能(n§♠Ωéng)賣完（消化(huà)周期＝待售面積/月(yuè)銷售面積±£↓α）；

2、1－9月(yuè)目前商品房(fáng)銷" ♦售面積為(wèi)116006萬平方米（即平均每月(yuè)銷量12889萬​©α<平方米），9月(yuè)末，待售面積為(wèi)61140×♣≈萬平方米。

3、消化(huà)周期＝待售面積/月(yuè÷" )銷售面積＝61140萬平方米/12889萬平方米＝4.74個(gè)✔β月(yuè)

 也(yě)就(jiù)是(shì)說(sh'≥ uō)按照(zhào)目前的(de)銷售速度，市(shì)場(c±βλhǎng)上(shàng)的(de)商品房(fá ™₽↔ng)4.74個(gè)月(yuè)就(jiù)可(kě)以賣≥₩↓完，顯示目前的(de)商品房(fáng)庫存非常低(dγ→£εī)，這(zhè)也(yě)解釋了(le)$®®近(jìn)期重慶、南(nán)昌、南(nán✘γ→)甯、長(cháng)沙、貴陽、石家(jiā)莊等城(chéπ>ng)市(shì)紛紛加碼樓市(shì)調控，把樓市(shì☆₹€™)進一(yī)步冰凍的(de)重要(yào)原因，再≥ ±晚一(yī)點可(kě)能(néng)就(jiù)沒房←♦(fáng)可(kě)賣了(le)！ 

對(duì)于未來(lái)最新的(de)預測是(shì)什(shén)麽φ‌&₽？

 1、樓市(shì)調控會(huìγ ↔)繼續加碼；2、明(míng)年(niá±γn)央行(xíng)還(hái)會(huì)适當撒錢(←πqián)護經濟。

 在監管層看(kàn)來(lái)這(z₽×hè)兩者并沒有(yǒu)矛盾，因為(wèi)我撒錢(qián)不(bù)↕δ是(shì)給樓市(shì)，而是(shì)給實體(tǐ)經濟。最終的(d★®‍←e)結果能(néng)如(rú)預期的(de)好(hǎδ≈£ o)嗎(ma)？我們拭目以待！