2017年(nián)即将過去(qù)，2018年(nián)∏'樓市(shì)的(de)調控政策成為(wèi)大(dà)衆™∏關注話(huà)題。23日(rì)，住建部部長(cháng)王±γ蒙徽在全國(guó)住房(fáng)城(₽€chéng)鄉(xiāng)建設工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì₽∑×)上(shàng)表示，明(míng)年(nián)将針對(duìσ©≥ε)各類需求實行(xíng)差别化(huà)調控政策，滿足首套剛需、支♣↔持改善需求、遏制(zhì)投機(jī)炒房(fá¥∞ng)。同時(shí)，去(qù)庫存任務再深入，步入縣★₹ 域去(qù)庫存的(de)新階段。
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調控力度不(bù)放(fàng)松：保持¶δ 政策的(de)連續性
2017年(nián)，據中原地(dì)産研究中心統計§±λ(jì)，截至目前，全國(guó)已有(yǒu)1δ¥✔10個(gè)城(chéng)市(shì)累計(jì)發布了ε≥(le)250多(duō)次調控政策。
通(tōng)過限購(gòu)、限貸、限漲、限售、"φ•≠限商等措施，今年(nián)全國(guó¶₽☆)樓市(shì)降溫并持續保持平穩。國(guó)家(jiā)統計(jì↔→)局數(shù)據顯示，5月(yuè)份開(kāi)始，β×上(shàng)海(hǎi)、北(běi)京出現(xiàn)房(fáng ™≠ )價環比“零增長(cháng)”，深圳房(fáng)價環<£比下(xià)跌；到(dào)了(le)11月(yuè)份，11個(g®≤è)熱(rè)點城(chéng)市(shì)新房(fáng) ☆價格跌回一(yī)年(nián)前，熱(£ ♦&rè)點城(chéng)市(shì)的(de)成交降溫更是(shì)明(m©γíng)顯。
貫徹中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì€α∞)議(yì)的(de)最新部署。談及明(m∑↑ε€íng)年(nián)的(de)樓市(shì)調控，王蒙徽強調，堅持調控目标不₹ σ(bù)動搖、力度不(bù)放(fàng)松，完善促進房(fá$•ng)地(dì)産市(shì)場(chǎng)平穩健康α÷α 發展的(de)長(cháng)效機(jī)制β®"(zhì)，保持房(fáng)地(dì)産市(sh∞✔επì)場(chǎng)調控政策的(de)連續性和(hé)穩定性，抓好(hǎo)房∑↔(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎng£ ←)分(fēn)類調控，促進房(fáng)地(dì)産市(shì)場(c γhǎng)平穩健康發展。
“樓市(shì)平衡發展的(de)調控目标不(bù)會(Ω↓huì)變。”北(běi)京大(dà)學房(fáng)地(dì)ΩΩ産法研究中心主任樓建波對(duì)記者表示，隻有(yǒu)落實“☆↓α因城(chéng)施策”的(de)差别化(¥>÷∏huà)調控才能(néng)實現(xiàn)調控政策的(de≤'₽$)連續性和(hé)穩定性，而具體(tǐ)舉→€∏措則會(huì)随著(zhe)市(shì)場(chǎng)走>Ω↑向進行(xíng)适度調整。
全國(guó)住房(fáng)城(chéng)鄉∑™(xiāng)建設工(gōng)作(zuò)會(huì)議(yì)β£↑™提出，加大(dà)房(fáng)地(dì)産市(shì)場(chǎε×ng)秩序規範整頓力度，加強市(shì)§≠↕δ場(chǎng)監測分(fēn)析，提高(gāo)精準調控的(de)能$§(néng)力和(hé)水(shuǐ)平，進一(yī)₹步強化(huà)地(dì)方政府主體(tǐ)責任。
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差别化(huà)調控政策：
支持改善需求 遏制(zhì)炒房(fáng)
強調“堅持調控目标不(bù)動搖、力度不(b✘✘ù)放(fàng)松”時(shí)，王蒙徽表示，明(mínλπβεg)年(nián)将針對(duì)各類需求實行$φ✘(xíng)差别化(huà)調控政策，滿足首套剛需、支持改善需 ∞•✘求、遏制(zhì)投機(jī)炒房(fáng)。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進預計(jì)，滿足首套剛需導向不(bù)變，支±γ×↕持改善性需求方面政策或略有(yǒu)放(fàng)寬£✔σα，不(bù)排除對(duì)首套房(fáng)和(hé)二套房(®φfáng)的(de)認定、普通(tōng)住房(fáng)和(hé★♣")非普通(tōng)住房(fáng)的(de)劃分(fēnα')等方面進行(xíng)政策微(wēi)調的(de)可π←>(kě)能(néng)。
嚴厲的(de)限購(gòu)和(hé)限貸舉措在2017年(niá §>n)成為(wèi)衆多(duō)城(chéng)市(shì₽©÷δ)收緊樓市(shì)的(de)标配手段。據中原地(dì)→→産統計(jì)，今年(nián)超過50多(d×♥≥uō)個(gè)城(chéng)市(shì)加入了(le)限購(gòu)限貸♠Ω陣營，部分(fēn)城(chéng)市(shì)政策甚至經曆β↔>了(le)多(duō)輪升級。
以北(běi)京為(wèi)例，當前是(shì)首套房•§(fáng)首付不(bù)低(dī)于35%¶'£，首套非普通(tōng)自(zì)住房(fáng)不(bù)低(dī)于40%π≠；二套房(fáng)“認房(fáng)又(yòu)認π'貸”，普通(tōng)自(zì)住房(fáng)的(de)σ¥首付不(bù)低(dī)于60%，非普通(tōng)自(zì)住ε₽→房(fáng)的(de)首付不(bù)低(dī)于80€γ>%；貸款最長(cháng)期限25年(nián)。同時☆₹©™(shí)，首套房(fáng)主流商貸利率執行(xíng)δ₽₹基準利率的(de)1.1倍，二套房(fáng)則為(wèi)1.β××2倍，限購(gòu)限貸政策可(kě)謂全國(guó)最嚴。★↓
中國(guó)城(chéng)市(shì)房(fáng)地(dì)産研究 γσ院院長(cháng)謝(xiè)逸楓認為(wèi)，高(≥"≥δgāo)庫存、供應過剩的(de)二三四線城(chéng)市(shφ♦∑☆ì)政策或進行(xíng)微(wēi)調。“如(rú)，取消非戶籍首套剛需的∏♦×₩(de)社保與納稅年(nián)限規定，允許非本地(dì)戶籍人(rén)口購♣"(gòu)買第二套改善性住房(fáng)；下(xià)調首套房(fáng)和(σ¶hé)二套房(fáng)的(de)首付比例；下(xià)σ≤調住房(fáng)信貸利率；加大(dà)剛需、改善性↓βδ住房(fáng)需求的(de)稅費(fèi)減免力度。”
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大(dà)力發展長(cháng)期租賃
加快(kuài)推進立法保各方利益
針對(duì)中央經濟工(gōng)作(zuò)會(huì)議(÷✘→≥yì)提出的(de)“要(yào)發展住房(fá ₩ng)租賃市(shì)場(chǎng)特别αΩ是(shì)長(cháng)期租賃。”全國(guó)住£ £€房(fáng)城(chéng)鄉(xiāng)建設工(gōn€↓g)作(zuò)會(huì)議(yì)提出，在人(rén)口淨流入的(d↓♥e)大(dà)中城(chéng)市(shì)加快(kuài)培育和(héδ≤)發展住房(fáng)租賃市(shì)場(chǎng¥•)，推進國(guó)有(yǒu)租賃企業(yè)的(de) ↑建設，支持專業(yè)化(huà)、機(jī)←™構化(huà)住房(fáng)租賃企業(yè)發展♣±¥，加快(kuài)建設政府主導的(de)住房(fáng)租賃管理(lǐ)服務平×≥台，加快(kuài)推進住房(fáng)租賃立法，保護租賃∞π"利益相(xiàng)關方合法權益。
其實，2017年(nián)下(xià)半年(nián)，住房(fáng) •租賃制(zhì)度改革已成重頭戲。首批12個(gè)城(chén★↓≤g)市(shì)開(kāi)展了(le)住房(©>fáng)租賃試點，全國(guó)超50城(chéng)出台了(le≈≈)支持住房(fáng)租賃的(de)政策。北(b¥ ěi)京、上(shàng)海(hǎi)等城(chéng)市(sh÷♦<ì)紛紛增加了(le)房(fáng)企自(zì)持、集體(tǐ↑α φ)租賃住房(fáng)等租賃房(fáng)源的(de)供應，多(duōπ±≠β)地(dì)上(shàng)線官辦住房(fáng)租賃服務平台★•。
“保護租賃利益相(xiàng)關方權益不(bù)僅是(shπ¶♠ì)租購(gòu)同權，更要(yào)保₽β"護租賃雙方的(de)利益。”中國(guó)社科(kē)院城(ch£α¥éng)市(shì)與競争力研究中心主任倪鵬飛(fēi)對(d"↕≥∑uì)記者表示，發展長(cháng)期租賃市(shì)場(chǎng)，要♣ (yào)采取機(jī)制(zhì)激勵市(shì)場(chǎngβ↔)主體(tǐ)願意去(qù)從(cóng)事(shì)長(cháng)$ק♥期租賃業(yè)務，如(rú)在稅收、土(tǔ)地(dì)方面采取措施讓開✔↓(kāi)發自(zì)持住房(fáng)的(de)企業(yè)利益得(d≈e)到(dào)保障。
“同時(shí)，制(zhì)度上(shàn±βg)要(yào)對(duì)租期等進行(xíα ng)規定，建議(yì)是(shì)3年(niá§→ n)為(wèi)一(yī)個(gè)租期，除非承租人(rén)提出解約，出 ♠→δ租人(rén)不(bù)能(néng)提前結束租約。”倪鵬飛(fēi)補充說(€ shuō)，當前國(guó)內(nèi)對(du×£&₽ì)承租人(rén)利益保護的(de)法律法規還(hái)不(bù)夠明₹(míng)确，導緻出租人(rén)可(kě)以随意漲租♠¥∑金(jīn)、解約、限制(zhì)承租人(rén)行(xíδ©ng)為(wèi)，需要(yào)進行(xíng)約束。
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去(qù)庫存工(gōng)作(zuò)下(xià)沉€♠₩
首提縣城(chéng)樓市(shì)去(qù)庫存
與此同時(shí)，去(qù)庫存依然是(shì)2018年(ni≥γλán)房(fáng)地(dì)産市(shì♦↕)場(chǎng)調控的(de)重要(yào)工(gōng)作(zuòφ₹₩φ)之一(yī)。王蒙徽指出，庫存仍然較多(duō<♦♦∏)的(de)部分(fēn)三四線城(ché✘ng)市(shì)和(hé)縣城(chéng)要 ₹π(yào)繼續做(zuò)好(hǎo)去&♠(qù)庫存工(gōng)作(zuò)。
“縣城(chéng)去(qù)庫存概念是(shì)一(yī)個(gè)↔>✔"重要(yào)內(nèi)容。”嚴躍進将樓市(shì)α₹☆α去(qù)庫存分(fēn)為(wèi)三個(gè)階段：™σ2015年(nián)前基本是(shì)一(yī)二₩$→線重點城(chéng)市(shì)郊區(qū)市(shì)場(c∑↔♣hǎng)去(qù)庫存；2016年(nián)-2017年(nδ←σ×ián)是(shì)地(dì)級市(shì)(三線城(chéng)市(s₩¶hì))去(qù)庫存；2018年(nián)，則迎來(lái)縣域去(qù)♠ 庫存的(de)階段。
國(guó)家(jiā)統計(jì)局新聞發言人(rén)毛盛₹≤♦勇12月(yuè)14日(rì)在發布會(♥γhuì)上(shàng)表示，三四線城(ch→♣≤éng)市(shì)的(de)去(qù)庫存在÷ 紮實推進，而且成效比較明(míng)顯。1♦♠ε®-11月(yuè)全國(guó)商品房(fáng)©γ↔銷售面積增長(cháng)了(le)7.9%，盡管速÷'×α度有(yǒu)所放(fàng)緩，但(dàn>↕)是(shì)在去(qù)年(nián)20%以上(shàng)的(de)★<≠高(gāo)基數(shù)基礎上(shàng)✔∞ ★增長(cháng)的(de)，也(yě)是(shì)一(yīφ≈•→)個(gè)不(bù)錯(cuò)的(de)數(shù)字。
考慮到(dào)縣城(chéng)經濟在全國(gu₩♦ó)城(chéng)市(shì)經濟中的(de)比重仍較大(₽$dà)，嚴躍進稱，縣城(chéng)去(qù)≈π>庫存對(duì)全國(guó)房(fáng)地(≈ £dì)産市(shì)場(chǎng)交易有★×α(yǒu)積極的(de)托底作(zuò)用(yòng)，同時δλ✔(shí)也(yě)防範了(le)市(shì)場(chǎng)交'₩易大(dà)幅下(xià)滑的(de)風(fēng)險。
謝(xiè)逸楓亦強調了(le)針對(duì)性去(qù)庫存政策的(★φde)重要(yào)性，并直言商業(yè)地(dì)産去(qù¶>)庫存比住宅去(qù)庫存更為(wèi)緊迫。“商業(§α©×yè)地(dì)産的(de)庫存積壓風(fēng)險比住宅庫存更'α高(gāo)，2018年(nián)的(de)工(gōnπ↕×g)作(zuò)重點不(bù)僅是(shì)住宅房(fáng)屋去(qù)庫存→×∞，關鍵更是(shì)商業(yè)地(dì)産的(de)去(qù)庫存。”