西(xī)南(nán)财經大(dà)學教授甘犁曾撰文(wén)表示，中國(guó)家(jiā)庭出現(xiàn)了(le)一(yī₹Ω∏₹)個(gè)嚴重問(wèn)題，即房(fáng)地(dì)産在家(jiā)庭财富中的(de)占比過高(gāo)。根據甘犁統計(jì)，中國 ♣™(guó)家(jiā)庭資産中房(fáng)地(dì)÷≈£産占比已經達到(dào)68%，北(běi)京和(hé)上↑(shàng)海(hǎi)則高(gāo)達85%。
不(bù)過，第一(yī)太平戴維斯世界研究部最新報(bào)≈ 告指出，許多(duō)發達經濟體(tǐ)的(de)擔保≈σ≈'貸款仍然很(hěn)低(dī)，資産價值遠(yuǎn)超貸款水(s< huǐ)平。美(měi)國(guó)住宅房(fáng)地(♦σ© dì)産價值不(bù)到(dào)家(jiā)庭負債水(shu♥ §ǐ)平的(de)三倍。但(dàn)中國(guó)≥↓'住宅市(shì)場(chǎng)卻擁有(yǒu)超過家(jiā)庭負債總額λβ©八倍的(de)資産作(zuò)為(wèi)擔保♠≠ε。在該研究部調研的(de)中國(guó)、美(měi)國(guó)、∏맱日(rì)本、英國(guó)、德國(guó)、法國≈$π (guó)以及意大(dà)利等國(guó)家(jiā)€≤中，中國(guó)住宅資産總值與家(jiā)庭負債餘額比值最高(gāo)，為∞(wèi)8.4。
安居客首席分(fēn)析師(shī)張波也(yě)認為(wèi)，中國(guó≠↔Ω)樓市(shì)整體(tǐ)“黑(hēi)天鵝事(shì)件(jiàn)”現(xiàn)象幾率極低(dī)，但(dàn)部分(fēn)←₽σ☆城(chéng)市(shì)仍需警惕。相(xiàng)®α♠比海(hǎi)外(wài)市(shì)場(chǎng)，中國(g¥uó)樓市(shì)的(de)确安全不(bù)少(shǎo)，首先δ₹∑ 體(tǐ)現(xiàn)在樓市(shì)出現(xi ₽λàn)泡沫破裂的(de)可(kě)能(néng)性極小(x™iǎo)。這(zhè)并非指目前房(fáng)價×↔δ♠不(bù)高(gāo)，而是(shì)由于中國(guó)樓市( ₽™₽shì)在調控中執行(xíng)了(le¥γ☆')更為(wèi)嚴格的(de)信貸政策。
降杠杆成效明(míng)顯
恰如(rú)張波所言，自(zì)2016年(nián)開(kāi)始，各地®φ←(dì)不(bù)但(dàn)在限購(gòu)、限₩&>售方面頻(pín)繁加碼，貸款要(yào)求也(yě)更為₹σ(wèi)嚴格。二套房(fáng)高(gāo)首付加之利率¶£上(shàng)調，及對(duì)首付貸等現(xiàn)象大(®&dà)力打擊，導緻樓市(shì)成交量大(dà)幅下(xià±σ∞)跌。與此同時(shí)，建立健全長(cháng)效機(jī)制(zhì)Ω₩✘¶已經為(wèi)樓市(shì)的(de)長(cháng)↔→'≈期發展定調，加之短(duǎn)期強化(huà)樓市(shì)調控措施亦不(bù)會(huì)放(fàng)松，樓市(shì)出現(xiàn)大♣Ω(dà)幅波動的(de)可(kě)能(n¥ éng)性較小(xiǎo)。
根據央行(xíng)曆年(nián)公布的(de)數(shù)✘✔✔據，2017年(nián)房(fáng)貸漲幅明(míng)顯放(fàng)₩ε緩，調控降杠杆效果明(míng)顯。2016年(nián)住戶部門(mén)貸≤$•"款增加6.33萬億元，其中，中長(cháng)期貸款增₽ε加5.68萬億元。2017年(nián)人(rén)民(m®✔ín)币貸款增加13.53萬億元，同比多(duō)增8782億元；住戶部門(£<mén)貸款增加7.13萬億元，其中，中長(cháng)期貸款> ↔®增加5.3萬億元。
重點調控城(chéng)市(shì)的(de)效果更為(wèi)顯著。以北(≤λ≥běi)京為(wèi)例，央行(xíng)營管部≈≤1月(yuè)17日(rì)發布的(de)《2017年(nián)♦✘÷北(běi)京市(shì)貨币信貸統計(jì)數(shù)據報(bào)∏β<告》顯示，北(běi)京地(dì)區(qū)房(fán♣φg)地(dì)産貸款增速回落至調控區(qū)間(jiān)。全σ♦年(nián)個(gè)人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款新增額占人Ω ✘™(rén)民(mín)币各項貸款新增額比重降至20.2✘♥♠€%，較2016年(nián)40.3%的(de)新增額占比下(xià)降20.¥ ₹1個(gè)百分(fēn)點。
個(gè)人(rén)購(gòu)房(fán♣g)貸款月(yuè)度新增額也(yě)呈不(bù)斷下(xià)©&∞♣降趨勢。2017年(nián)12月(yuè)個(g ₩₩è)人(rén)購(gòu)房(fáng)貸款新增額18.1σשε億元，為(wèi)全年(nián)最低(d✘→λαī)水(shuǐ)平，比前11個(gè)月(yuè↕γ× )月(yuè)均增量少(shǎo)104>↕™★.5億元。
中原地(dì)産首席分(fēn)析師(shī)張大(dà)偉認為(wèi)±← ，從(cóng)最近(jìn)數(shù)年(nián)數(shù)♠α"據看(kàn)，2017年(nián)北(běi)京二手房(f♠¥áng)住宅成交大(dà)約在13.6萬套£♦，相(xiàng)比2016年(nián)的(γλde)27萬套暴跌50%，這(zhè)一(yī)成交量也(yě)<₩是(shì)2015年(nián)來(lái)的(de)最低(dī)Ω↔值。從(cóng)政策預期看(kàn)，本輪房(fáng)價調控全面再升級， •遇漲即調。與往年(nián)調控不(bù)一(yī)樣的(de)↕✔是(shì)，本輪以信貸收緊為(wèi)代表的(∏ᙀde)熱(rè)點城(chéng)市(shì)調控力度刷新了↓↑♥$(le)曆史紀錄，多(duō)次政策可(kěγ§λ§)以說(shuō)全方面封堵了(le)任何炒房(fáng)的(de)可(kě)β§ ×能(néng)性。房(fáng)地(dì)産降杠≠←>•杆政策已經全面落地(dì)。
我國(guó)樓市(shì)安全性很(hěn)高(gāo)
自(zì)從(cóng)我國(guó)實行(xíng)商品房(fá☆→ng)制(zhì)度以來(lái)，房(fán§g)地(dì)産業(yè)便與金(jīn)融業(yè)緊密地(dì)γ'結合在一(yī)起。而個(gè)人(rén)住房(≤•←fáng)貸款作(zuò)為(wèi)多(≠$βduō)數(shù)居民(mín)購(gòu≥™)房(fáng)時(shí)的(de)選擇，其變動更是(shΩ★ì)會(huì)對(duì)樓市(shì)産生(shēng)較顯著影(yǐ ↑ng)響。
易居研究院研究員(yuán)賴勤表示，與曆史相(xiàng)似時(shí♦α)點對(duì)比，2017年(nián ↓₩¶)房(fáng)貸利率上(shàng)升的(d£&e)原因與2012年(nián)9月(yuè)份至2014年(nián)三季度♠×♥♥房(fáng)貸利率上(shàng)升的(de)原因更接近(jìn)，都<∏(dōu)存在樓市(shì)調控和(hé)銀(yín)根收緊的(de)情況。σ 房(fáng)貸利率與樓市(shì)調控政策，共同構成了(le)一(yī)★≈套“組合拳”，對(duì)樓市(shì)發揮調控作(z©α≠uò)用(yòng)。預計(jì)2018年(nián)我國(≈↕£guó)貨币流動性趨緊的(de)情況仍可(kě)能(néng)得(de)不(b✔∞★♠ù)到(dào)改善，房(fáng)貸利率将延續上(shàng)浮趨ε↔勢。
不(bù)過，第一(yī)太平戴維斯世界研究部統計(jì)發現(xiàn)，中♣®國(guó)樓市(shì)的(de)安全性₽×仍然很(hěn)高(gāo)。據悉，中國(g™δuó)的(de)高(gāo)儲蓄率（占可(kě)支配收入的(de)36%）≈Ω'×在房(fáng)價上(shàng)漲中所起的(de)作(zuò)用(yòn÷™γg)可(kě)能(néng)甚于債務。中國>✔☆(guó)的(de)國(guó)內(nèi)儲蓄機(jī)構有 ×(yǒu)限，加上(shàng)房(fáng)産的(d§∏₹e)保值性質，導緻資本直接流向住房(fáng)市(>∞shì)場(chǎng)。
同時(shí)，中國(guó)家(jiā)庭的(de)負債率遠(yuǎn&→)低(dī)于全球其他(tā)地(dì)方。目前中國(↑σguó)人(rén)均負債為(wèi)2萬美(měi)元，美(měi)國(g∏✔uó)的(de)人(rén)均負債高(gāo)達1£"±≠4.53萬美(měi)元，日(rì)本是(shìβφ≤)13.4萬美(měi)元。中國(guó)的(de)家(&β≈jiā)庭負債占GDP比例隻有(yǒu)44%，美(měi)國(guó)的(d∏↕ e)占比高(gāo)達80%，世界發達經濟體(tǐ)的(de)平均 ≥水(shuǐ)平是(shì)74%。
該研究部還(hái)提出，并非所有(yǒu)債務都(dōu)與房(fáng)₹"Ω≈地(dì)産泡沫和(hé)經濟危機(jī)有(y €ǒu)關。自(zì)20世紀90年(nián)代初以來(lái)，日(rìφ♣€)本的(de)整體(tǐ)債務水(shuǐ)平較高(gāo)，但(dàn)房(∏>₹fáng)地(dì)産價格處于緩慢(màn)緊縮走勢γ€。美(měi)國(guó)政府債務與GDP的(de)比率較高(gāo∏)并且仍在不(bù)斷上(shàng)升，但(dàn)在巴塞爾協<•♣<議(yì)IV等國(guó)際銀(yín)行(xíng)業(yè)÷÷∞'監管規定收緊抵押貸款之後，家(jiā)庭債務的(de)增長(chángδβ)得(de)到(dào)了(le)抑制(zhì)。
因此結論是(shì)，貸款和(hé)房(fáng)地(dì)産¥©的(de)未來(lái)格局可(kě)能(néng)會(¶φhuì)有(yǒu)别于以往，貸款和(hé)資産持有(yǒu)環境已經"出現(xiàn)兩極分(fēn)化(huà)。發達經濟體(tǐ)的↑←(de)年(nián)老(lǎo)一(yī)代持有(yǒu)↔→大(dà)量房(fáng)地(dì)産股權；而相(xiàng)同國(gu₹≤ó)家(jiā)的(de)年(nián)輕♥∏一(yī)代以及新興經濟體(tǐ)的(de)人(rén)口尚未積累房(fá♦←✘←ng)地(dì)産資本，無擔保債務也(yě)在增長(cháng)。₹←這(zhè)種全球性現(xiàn)象或産生(shēng)遠(yπ•✔☆uǎn)甚于傳統銀(yín)行(xíng)債務和(hé)Ω✔以往房(fáng)地(dì)産周期的(de)γ×>深遠(yuǎn)影(yǐng)響。無擔保信貸緊縮的(de)影(yǐn♣δg)響可(kě)能(néng)與典型的( ∑♣de)銀(yín)行(xíng)業(yè)危機(jī)一(yī)樣激烈，尤其×₽是(shì)在導緻消費(fèi)者信心下(x₩ ☆ià)降、消費(fèi)者支出停滞的(de)情況下(xià)。此時(π↑₽÷shí)，銀(yín)行(xíng)收回抵•®×♦押、強制(zhì)拍(pāi)賣資産的(de∞→Ω)可(kě)能(néng)性很(hěn)小(xiǎo)→←，不(bù)會(huì)導緻價格下(xià)跌 ♣✘。但(dàn)另一(yī)方面，投資活動缺乏或租金(jīn)鮮有(yǒu)上(δ€γ↓shàng)漲，又(yòu)導緻資産價格上(shàng)漲乏力。在這(z£×©✘hè)些(xiē)情況下(xià)，房(fáng)地(dì' ™)産市(shì)場(chǎng)沒有(yǒuε≈✘π)崩潰，而是(shì)停滞發展。